一幢大樓電梯運行是否舒适正常，很大程度地體現了大樓物業設備管理水平的高低。電梯作爲一種特殊設備，其維護保養一般由專 業的電梯維護保養公司進行，但電梯的運行質量卻由物業公司直接對業主負責，安陽物業公司電梯設備管理人員擔負着确保電梯正常運行的重要職責。維護與監管、專 業與非專 業，怎樣調和二者之間的矛盾，确保電梯運行的質量？作爲電梯設備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業務水平？安陽林源物業管理有限責任公司通過總結，獲得六點心得體會。

以誠相待、共同參與

很多物業公司管理者都有這樣一種看法：物業所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業公司電梯維保管理人員的責任是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業公司認爲，電梯維保公司與物業公司是從屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業公司的。這些不正确的觀點都會直接或間接地影響到物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關系。

觀摩某物業公司設備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發生争執——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現故障，給業主正常貨物運輸帶來不便，業主多次投訴。物業公司電梯管理人員認爲電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不幹事;電梯公司維保人員指責物業電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業公司關系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

林源物業認爲，該物業公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方沒做好電梯日常管理，一方做好設備維修後沒有給另一方提供相關的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關系問題——雙方互不信任、相互推诿。

那麽，安陽物業公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢?筆者認爲，雙方應當秉持以誠相待、共同參與的精神，确認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一緻，不相互角力，這樣才能齊心協力确保電梯運轉正常。

制定計劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養作業流程和相應的作業報告(作業單)，由于該作業流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養維護缺乏針對性。筆者浏覽過多家電梯維保公司的保養(維保)作業單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位(部件)的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目隻能做到走馬觀花。那麽，如何确保電梯維保工作的質量呢?筆者認爲，有針對性地編制物業公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設施的監管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設備是否異常進行肉眼判斷;“聞”即對關鍵設備和關鍵部位(特别是電氣設備)是否有異味進行确認;“問”是了解乘梯人員的感受;“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發現有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員要及時對情況進行性質認定，做好相關記錄，并根據性質情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。

在維保計劃和作業表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司密切溝通，根據電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是彙總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動完全納入了物業公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

不斷學習、胸有成竹

不斷學習和掌握電梯維保的相關專 業知識是做好電梯維保管理工作的基礎，也隻有對電梯運行原理和維保技術特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。

安陽物業公司林源物業經過多年的實踐，認爲電梯維保管理人員對電梯相關知識的學習和了解應側重三個方面：

1、掌握電梯運行原理和系統分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現故障時，在短時間對問題進行性質區分。掌握電梯的系統分類，能幫助電梯維保人員明确故障範圍。

2、了解電梯常規保養内容和常見故障的常規處理方法。電梯作爲一種常用的技術比較成熟的特種設備，其保養和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。

3、對特定部件、構件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負着重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出要點，抓住要點。

緊抓維保要點、做好旁站管理

電梯公司的維保人員和物業公司的設備管理人員代表着各自公司的利益，在電梯維保作業中，難免公司利益之間相互沖突;同時維保人員良莠不齊，也不能排除個别維保人員業務能力較差和職業道德低下。因此，在尊重維保人員的職業道德和專 業素養的前提下，緊抓維保要點，特别是要點部位、關鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤爲重要。

注重細節、富于創造

在對某處大廈的電梯維護工作中，曾經出現了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關保護膜片松動，在電梯運行中總是發出細小不絕的顫動聲。怎樣解決?維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢?但不能确保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次讨論後，我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性;2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創造性的方法後來被證實效果良好，既在一定時間内解決了光膜膜片的顫動，又可以反複使用。

知己知彼、百戰不殆

在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一緻，矛盾在所難免，可能“短兵”相接，這時對設備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸赢”的關鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱内層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價爲三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質、範圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設備構成相當熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，确定其工程量隻包含對電梯層顯顯示程序數字值設置上的一定更改和部分内層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在後續的談判中，我方完全掌握主動權，經過多次談判，對方終不得已以涉及“知識産權”爲改造費用訴求基礎，終合同價爲一萬二千元，我方既赢得了此次較量的勝利，又爲公司節約了大量的費用。

物業電梯設備管理作爲物業設備管理中極爲重要的一環，需要物業設備管理人員在現實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時，物業設備中的特種設備種類繁多，做好電梯特種設備的維保管理工作，相信也會對其他特種設備維保管理工作帶來有益啓發和幫助。