近年來，物業公司與業主之間的矛盾日益突出，涉物業糾紛案件大量增長，而物業糾紛的主要矛盾焦點是物業費問題。安陽林源物業管理有限責任公司對實踐中接觸的物業費糾紛案件涉及到的法律問題進行研究分析，對該類糾紛中應注意的幾個問題提出了自己的建議。

物業收費糾紛相關法律法規解析

《物業管理條例》第七條：

業主在物業管理活動中，履行下列義務：

遵守管理規約、業主大會議事規則;

遵守物業管理區域内物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

按照國家有關規定交納專項維修資金;

按時交納物業服務費用;

法律、法規規定的其他義務。

《物業管理條例》第三十六條：

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導緻業主人身、财産安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業管理條例》第四十二條：

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

《中華人民共和國民法通則》第 一百零六條：

公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.

《合同法》第 一百零七條：

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《物權法》第七十二條 ：

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

物業收費糾紛中不得不注意的三個常識

物業管理服務不到位業主拒交物業管理費的主張是不合理的

物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等.

業主認爲物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面确實與物業服務合同約定的标準差距明顯時，

根據有關規定，業主可以要求減收物業服務費，但不能拒交，因爲物業管理企業客觀上提供了一定的服務，業主拒交物業費的主張是不合理的.

業主委員會未按法定程序招聘物業管理企業，業主仍無權拒交物業管理費

按照《物業管理條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物業管理委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業管理企業.但即使這種情況發生了，單個業主也不能以物業公司進入不合法爲由，拒絕向給小區實際提供物業管理服務的物業管理企業交納物業費。因爲由單個業主來否認物業管理企業與管委會或業委會訂立的物業服務合同，本身違法了.

在《合同法》上，這種物業管理合同實際上仍處于一種效力待定狀态，假設之後召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同具有合法效力;即使業主大會終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物業公司已提供的事實服務，交納相應的物業費.

如果業主對物業公司的服務存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物業費的方式不當。

與物業管理公司未簽訂過物業服務合同，業主仍需交物業費

根據《物業管理條例》規定，選聘物業管理企業是業主大會的職責之一，作爲業主大會執行機構的業主委員會，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。

這份合同對小區内的全體業主均具有約束力，因此，物業管理企業進入小區提供物業管理服務，隻要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物業服務合同即可，無需再與每位業主單獨訂立合同。

另外，即使物業管理企業與業主委員會或業主均未訂立服務合同，但物業管理企業提供了事實的物業服務，業主事實上接受了服務的，物業管理企業仍可以要求業主繳納相應的物業服務費用。