一、2018年工作總結

2018年，公司狠抓内部管理、提升服務品質、進一步錘煉和優化了團隊，積極申報了省優、市優項目，續簽了2個小區物業服務合同，新簽約了1個老舊小區、1個高等院校，新接管老舊樓院5個，節約各項費用開支，降低運營成本初見成效。

（一）抓好基礎管理，物業服務品質又有新提升

2018年，公司嚴格執行各項管理制度，堅持《林源物業周例會制度》、《項目經理接待日制度》等，重新梳理了各類《應急預案》，爲提升管理和項目服務水平做出了保障。在日常工作中，公司突出“痕迹”管理，健全各類檔案，堅持事事有記錄、事畢存檔備查。在去年公司創優資料查驗中，又一次驗證了痕迹管理的重要性，爲此各項目對照市優标準，限期兩個月完善檔案資料。同時，繼續在全體員工中實施晨會誦讀公司誓言，使優良的企業理念固化于心、固化于行。

創建文明衛生城市是安陽市去年的一項重要工作。各項目緊密配合社區，龍悅灣、碧海雲天作爲龍安區、金色嘉園作爲殷都區創文、創衛試點小區，完成了檢查驗收，公司抓住有利時機，滲透服務細節、提升了服務品質，也擴大了林源物業對外的影響力和輻射力。公司被省物協評爲“優良企業”。

在降本方面，一是節能改造。基本完成了所有在管項目的公共照明系統改造，逐步更換爲LED節能燈，降低了電耗。特别是龍悅灣南大門、東大門照明和小區路燈進行了升級改造，效果明顯。二是控制采購成本。在物料消耗方面，在保證質量的前提下，低價位采購，節約開支。小到一顆螺絲、大到電梯配件，注重性價比，控制支出。三是修舊利廢。繼續發揚林源物業多年來形成的勤儉節約、修舊利廢的“傳家寶”，修舊利廢項目不計其數，值得延伸和推廣。去年12月底，在龍悅灣電梯變頻器故障排除中，工程部出主意想辦法，進行了修複，節約費用6000多元。

（二）繼續優化人力資源、提升了員工崗位技能

公司按照“德才兼備、忠于企業”的用人導向，繼續優化了各崗位人員配置，人盡其才，各盡所能，大限度的發揮了人的積極主動性。由傳統的崗位專職化向兼職“多面手”轉變，即綠化工向“複合型”工種轉變、維修人員兼職客服轉變等，都做了有益的探索，效果較好。同時，公司團隊逐步向“專 業化、年輕化、潛質化”目标邁進。2018年，公司繼續通過網絡面向社會儲備人才，新招聘管理人員3人，員工7人，探索和走出了一條面向社會公開招聘的新路子。同時，調整項目經理3人，崗位交流4人。

在提高員工技能方面，2018年10月，公司組隊參加了省環衛協會組織的清潔工、道路清掃工技能大賽，9人參賽，成績斐然，2人獲得“狀元”稱号，7人獲得“技術能手”稱号；11月，公司員工萬蘇紅代表河南省參加了2018年全國保潔員大賽，獲得“優良選手”殊榮。曆練了隊伍，增強了理論技能和實操技能。

（三）響應政府号召，積極接管老舊小區

2018年，公司積極響應市委市政府老舊小區物業全覆蓋的号召，于4月底與峨眉辦事處麗豪社區簽訂了《麗豪小區單項物業服務協議》；又于6月份與臨府社區簽訂了5個老舊樓院《單項物業服務協議》，主動爲社會承擔壓力，主動爲政府排憂解難，勇當社會責任。安陽大衆新聞媒體曾多次報道林源物業先 進事迹，《安陽日報》作了《俺小區來了好管家》大篇幅專訪報道，“安陽信息港”進行了轉載。盡管接管的老舊小區沒有爲公司帶來直接經濟效益，但是林源物業這個企業品牌知名度和社會效應得到了較大提升，在安陽物業行業引起不小震動。2018年五一前後，安陽市委市政府、市房管局、各區房管局的領導和其他物業公司高管，到公司服務的項目、洹北小區和麗豪小區參觀指導工作，引起了大家和社會的廣泛好評。

（四）提升設備設施維修維護質量，爲各項目保駕護航

公司在管的項目大多數系老舊小區，再加上個别小區開發商前期硬件設施跟不上，無形中導緻了大量的維修工作任務和突發突擊搶修任務。2018年，公司工程部組織搶修不下10餘次，尤其是龍悅灣，大的水系統搶修5次，工程部統籌得當，相關項目配合到位，展現了林源人團結協作、忘我工作的優良品質。

五、夯實企業黨組織工作，促進了公司精神文明建設

在過去的一年裏，公司全體黨員在世紀名城黨總支的帶領下，林源物業黨小組按照支部工作要求，完成了各項活動和學習任務。一年來，嚴格按照支部要求，抓學習加強全體黨員政治素質、增強黨性鍛煉，抓活動多次組織開展義務勞動、突擊清理衛生死角、黨員進社區、黨員奉獻日等，以實際行動提升黨組織在群衆中的公信力和威望。

在精神文明建設方面，開展了多種豐富多彩的文化娛樂活動。龍悅灣消夏聯歡會、金色嘉園與社區聯誼活動、宜家苑走進社區我行動、開發區老齡委榮興嘉園全民健身和紅歌大賽公益活動等，極大的豐富了全體員工和小區業主業餘文化娛樂生活，陶冶了情操，增強了體質。同時，公司注重網站建設和維護，利用自己的門戶網站，提高了辦公效率，展現了公司風采，擴大了社會影響力。公司堅持以人爲本，每逢傳統節日爲員工下發月餅、油、大米和夏季防暑降溫綠豆、白糖，充分體現了企業關愛員工和企業大家庭的溫暖。

（六）各項目工作有序，亮點頻現，支撐了公司的經營和發展

一年來，各項目工作特色明顯、“幹貨”不少。具體來看：

龍悅灣：以提升服務質量爲動能，曆練隊伍、團結穩定，在外圍輿 論不斷幹擾的情況下，沉着應對、不亂陣腳、消除雜音、埋頭工作、帶好隊伍，突出抓好了基礎管理，安裝草坪護欄、圍擋，改造了兩個門崗，并申報了省級節水型優良小區，赢得了廣大業主的認可。

碧海雲天：以穩求進，以處理諸多曆史問題爲突破口，下功夫上門促費，不斷改進和探索工作方法，帶隊伍抓管理，逐步向細節服務轉變，項目保持了良好局面。

金色嘉園：保持安陽市物業行業“和諧小區”金字招牌，機動車輛出入大門實現藍牙自控，尤其是在外牆保溫施工雜亂的情況下，管理有條不紊，帶領隊伍抓品質抓現場管理，服務質量節節攀升，業主滿意，先 進示範作用更加突出。項目經理被鐵西街道辦事處、世紀名城社區評爲“勞動模範”稱号。

尚品麗園：全年基礎服務工作紮實，穩步提升服務品質，堅持不懈做好消防演練，不斷曆練隊伍，配合市政部門對小區外排水進行改造，借力排除了電力供應安全隐患，道路照明進行增亮，業主滿意度不斷提升。

宜家園：突出服務與維修感動業主，積極主動聯系社區和開發商，解決了8号樓主管道漏水問題，堵塞了漏洞，基礎工作得到加強，員工崗位技能不斷提升。

榮興嘉園：創建文明小區工作紮實，加強隊伍建設，規整了檔案資料，逐步提升了服務質量，樓道雜物清理徹底，對消防水箱漏水進行積極聯系，商鋪門前衛生保持較好，赢得社區和商戶贊揚。榮興嘉園被麗豪社區評爲“文明小區”、公司被贈與“林源當頭愛護環境、林源奉獻弘揚敬老”獎牌，

麗風苑：新小區配置起點高、基礎好，綠化、美化亮麗，車庫啓用做了大量的工作，不斷細化項目管理，配合開發商進行創省建築行業中州杯活動。特别是在業主裝修期間，管理人員不辭勞苦，入戶服務，受到業主贊揚。

工學院保潔項目：公司自去年進駐服務以來，組織兩次突擊大的突擊保潔，項目部各盡其責，凝聚員工，出色完成了單項保潔服務工作，甲方認可，給與了高度贊揚。

麗豪小區、彰北五個樓院、洹北小區、近水樓台項目經理和全體員工，任勞任怨不辭勞苦，特别是在安陽市推進老舊小區物業全覆蓋工作中，赢得了社會各界的廣泛贊譽。

總之，2018年，在公司領導的正确帶領下，大家同心同德、聚力企業、辛勤付出、可歌可贊，共同走過了不平凡的一年。但是，回顧全年的工作，我們在低成本運營、績效考核、創新創效等方面，還有松懈和不足，相信在新的一年裏，在林總帶領下，一定會克服不足、加強管理、百尺竿頭更進一步，取得更大的成績！

二、2019年工作安排

認清形勢是爲了更好的工作。2019年，是國家房地産宏觀調控實施的第五年，政策是越走越嚴，總基調是控制新樓盤開發、消化房産過剩的供求社會矛盾。安陽房地産市場也不列外。這就導緻物業行業之間在現有小區的競争将會更加激烈。再加上新時代業主維權意識的增強和高品質生活的追求，也爲物業行業提出了新的課題和考驗。爲此，在新的一年裏，公司要圍繞“五條線”開展工作，即收費是生命線、成本是保障線、服務是根本線、提質是工作線、創收是固本線。

（一）關于物業費收費

1、在以往傳統做法的基礎上實現三個轉變：個轉變是由坐等收費與上門催收向全員、人人催收轉變，管理人員、秩序維護、保潔熟悉爲繳費業主信息，采取見面打招呼、微信、短信、适當的範圍公布欠費名單等适合自己項目的不同方式收費。第二個轉變是由公司周例會通報向平台公布及時性轉變，各項目利用公司微信群，及時把業主拒繳、欠繳事由簡單羅列，成功收費的方式方法、微信通報，互爲借鑒學習同步提升、共同促進。第三個轉變是由階段性下收費指标向主動承擔收費任務轉變，要把節假日突擊收費向日常催費轉變，把疑難問題消化在日常工作中，建立和探索調動員工工作潛力的激勵機制。在物業服務費集中優惠期間達到一定的百分比。

2、各項目一季度要建立好兩個台賬。一是業主欠費台賬，未收戶特别是欠費兩年以上的，注明原因，催費記錄要完善，關鍵要注明誰去催的、見到業主沒有，通過交流得到的信息是哪些，一一記錄在賬，備用備查。二是訴訟業主台賬，業主基本信息按照原來的要求，做好台賬記錄。包括立案、送達、調解、開庭等，如實記錄。兩個台帳要制作電子版和紙質版，保持一緻，直觀明了，便于工作。

（二）關于低成本運營工作

2019年公司可控成本的整體思路是：縮減開支、節約費用、修舊利廢降本、節約人工降本。

1、降低運營成本的具體措施：公司以2018年實際産生的費用爲基數，總體核減20%，按月分解到各項目，由各項目掌握費用使用進度。原則是有費用就用、沒有不用，所分解的指标費用不得前移後挪，公司一般不特批和追加費用，當月費用當月清零。

2、公司元月底下發各項目費用指标，從2月份實施、連同考核。

3、考核兌現：對于節約費用明顯的項目要通報表揚，适時給予一定的物質獎勵，鼓勵先 進，杜絕浪費，增強全員節約意識。

（三）延展和拓寬物業服務内容

服務無止境。我們做得就是小區物業服務工作，離開服務業主，其他将是我從談起。在新的一年裏，各項目要在物業服務合同約定内容的基礎上，在創新服務途徑和載體上下功夫。

服務分爲兩種，一種是無償服務，啓發員工增加爲業主服務的空間，赢得業主認可，感動業主。另一種是有償服務，要進一步充實現有的有償服務項目，主動了解業主所需、所求，針對性的聯系登門服務人員，提供可靠服務信息，解除業主的後顧之憂，拉近與業主的感情。各項目要在公司周例會上回報好的做法好的經驗，屆時公司将要組織講評，廣泛推廣。

（四）關于提質

保證高質量完成各項工作任務，不外乎具有較高的專 業素養、崗位技能、思想境界、事物認知等方面。在新的一年裏，公司逐步建立内部流程管理模式，包括公司管理者、各部門、各項目，進一步明确崗位工作目标、崗位标準、工作職責和工作流程，繪制成冊，遵守執行，規範公司管理，提升公司管理水平、工作效率和整體運行質量。

2019年，公司要分兩次組織消防演習和救援演練，提高全體員工消防意識和消防救援能力。組織開展職工崗位技能大賽，具體事項屆時下發。選拔優良選手參加社會職業技能大賽和省環衛協會職工技能大賽。同時，公司要經常性組織開展各崗位工種的學習觀摩、比賽，取長補短、互通有無。促使全體員工形成一支富有戰鬥力的和諧奮進團隊，以滿足公司不斷改革創新和快速發展的需要。

公司要加大各項目日常工作的品質檢查，專人負責，采取不定期檢查和抽查，不斷提升公司整體服務水平。

2019年是安陽市物業企業和在管小區的“創星”年，公司要按照“創星”文件要求，嚴格對照“創星”标準，規範公司和各項目檔案管理，全力以赴迎接“創星”檢查和驗收，向更高層級邁進。

（五）創收是固本線

2019年，公司創收工作十分重要。創收分兩個層面，一是公司層面，做好已簽約的合作項目和持續推廣，在深入推進電信和保險兩大合作商之外，加快霧霾紗窗和其他商家商戶合作的推進力度，學習其他公司關于智能化推進的經驗和做法，引爲我用。要适時邀請省物業商會前來指導、實地考察、主動找市場，爲公司增加創效途徑。二是項目層面，各項目要主動邀請商家商戶進小區做活動、搞合作、代賣代銷代理，增加分潤，實現公司和員工雙收益。

同時，公司要繼續貫徹落實黨的十九大精神，加強公司黨建工作，增強黨組織的戰鬥力和凝聚力，按照社區支部工作要求，深層次拓寬黨員活動内容；根據社區支部工作進度安排，要組織召開林源物業黨支部成立大會，培養和确定入黨積極分子，多發展新黨員，爲黨的隊伍注入新鮮血液，全 面促進公司運營和發展。

雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。成績代表過去，未來在我們腳下，新的一年裏，要在林總帶領下，上下同欲，團結奮進，爲林源物業的長足發展、取得更加輝煌的明天而努力。

祝願我們偉大祖國繁榮昌盛！

2019年元月5日